二=摩卡假日=手房大摸底!万万没想到这里这么热!

走近科学 2019-10-2895未知admin

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  原标题:二手房大摸底!万万没想到这里这么热!

  春节过后,天津楼市“跑步”入春,看房量、成交量大幅增长。

  据市住房城乡建设委数据,节后两周,天津市房屋交易量同比大幅增加。

  其中,新房共成交约30万平米,较去年春节后两周增加约48%;二手房共成交约29万平米,较去年春节后两周增加约60%。

  也就是说,今年节后楼市比去年节后多卖出了五六成!

  另据贝壳找房数据显示,仅五天时间已经卖出623套,平均一天约成交125套!并创了自去年6月4日以来的峰值。

  有个群友有一套南开老破小,去年516行情时标价120万,当天就有人要买,结果他临时坐地起价涨到了128万。

  谁成想,516行情如“昙花一现”,到6月份时,房子的标价从128万降到了126万,又降到了124万,最后又回到了最初的120万。

  虽然房子一直挂着,但去年年底看房的电话都很少,有看房的出价都低于110万。而今年春节后每天至少能接到5个电线万,他没有卖,因为他已经有预期了。

  其实,这位群友的案例并不是个例。诸葛找房显示,涨价房源最新已经突破400套了。

  天津卖的最好二手房有两种,一个是市区老破小,另一个就是环城次新房。详见《在天津,这个指标决定了70%的二手房走势!》

  今天我们就拿环城“老大哥”西青区做个样本,来详细解读下。

  随着城市外扩和房价高企,很多买房人把目光转向了离市区不远、价格又低的环城区域。

  距离市区最近的西青区,自然也是买房人心中的首选。

  且西青区也是天津市规划的“西部新城”的核心区域,并与南开水上、河西梅江两大土豪板块“依山傍水”。

  所以西青区不仅新房成交火热,连二手房市场也十分活跃,成为市区改善及刚需外溢的承接地。

  据贝壳找房数据统计,西青区二手房无论是挂牌量还是成交量,以及房价,都排在环城四区的首位。

  甚至与市内六区相比,西青区依然很受关注。它的挂牌量居市区+环城第四,成交量也远在和平区之上,房价则几乎与“下三区”齐肩。

  分板块来看,最为活跃的当数中北镇和张家窝,挂牌量和成交量都排前列。

  这主要是因为有地铁、起步早,且有很多知名开发商进驻,配套成熟。

  但西青房价的高点却是李七庄和侯台板块。侯台板块全部在外环线与快速路之间,且守着水西公园,城市界面好,发展潜力大。

  而李七庄是一部分在外环线以内,摩卡假日它房价居高主要是因为梅江富人区的拉动。

  如今经过十多年的发展,各方面已经很成熟,进驻的大牌房企也最多。从早期的万科、乐康、富力到中期的旭辉、金隅、正荣再到现在的华侨城、龙湖等等。

  板块认知度和城市界面、配套指数在环城中都首屈一指。可以说,中北镇是天津城市外扩、刚需外溢最理想的居住板块。

  中北镇以南运河为界,分为南、北两大区,即中北居住区和新中北CBD。

  南面的中北居住区,是中北镇的发展起点,这里生活配套全,居住氛围浓。

  无论是第一批的假日风景、大地12城、水语花城、华亭国际,还是后来的万科假日润园、天津富力湾,或者是之后的万科朗润园、假日盈润园,以及霞飞路63里弄、旭辉御府、雲锦世家、金隅满堂等等,都位于该板块。

  而南运河以北是近些年刚起来的,目前只有正荣润璟湾、天津东方环球影城等几个为数不多的二手房。

  但该区域距离地铁更近,且有永旺购物、环球购物中心、新城市中心、宜家等很多城市级配套。

  从挂牌情况来看,中北镇二手房的挂牌量最高,超过了1400套,等同于红桥整个区挂牌量的一半。

  这是因为第一批进驻的刚需已经随着需求升级开始出走。有的回流到华苑、王顶堤买学区房,有的急需换了个大house改善下。

  所以也导致中北镇顺挂比较严重,也就是说,当下在中北镇买房,买二手房比新房合适。价格大多在2万左右,以大两室和小三室居多,一套大概200来万。

  从成交情况来看,卖的比较好的还是大牌房企建的房子,房龄大多在10年左右,也有不少次新房,比如正荣润璟湾、雲锦世家等。

  而燕宇花园,一个17年房龄的小区,之所以成交活跃,是因为这个小区是西青产权、南开户口。至于万科朗润园房价3万6,则是因为这是个别墅区,刚需还是绕道吧。

  假日风景花园也是万科房子,万科物业,但该小区有一个硬伤,没有地下车位,停车比较混乱。

  相比来说,富力湾、澜湾花园、雲锦世家、大地12城三四期比较不错,价格大多在2万出头。

  富力湾小区环境很好,只是地下车位管理比较混乱。雲锦世家和澜湾花园价格稍微高一些,一般人承受不起。

  大地12城是个很庞大的“家庭”,包括翠杉园、碧湖园、枫桥园、枫香园、清枫园、枫桦园6个小区。

  (原来体量更大,12个小区,后来转手卖了,纯新盘中北祥雲就是收购的大地12城的地块。)

  其中,三期枫桥园和四期清枫园比较好,小区洋房多于高层,物业也不错。一期距离菜市场比较近,有点乱。

  张家窝板块,起步晚于中北镇,但发展势头猛。

  一个地铁,一个高铁,就给张家窝插上了腾飞的翅膀,房价翻番涨,也正因此,张家窝又名“涨价窝”。

  张家窝板块也有老城和新城之分,二者各有优势。

  老城配套成熟,人气足,小区多,比如津尚花园、地丰里、星河一二期、宝庆里、摩卡假日、中交樾公馆、保利罗兰公馆等都位于老城。

  价格也相对比新城便宜,但房龄较老,且“鱼龙混杂”。有一些小产权的房子,比如家兴里、家合里等一般带“里”的以小产权居多,购房时一定要慎重。

  地丰里是有一部分是小产权,有一部分是商品房,中间有栅栏隔开。其中16-28号楼为70年大产权商品房,户型为97-99平米H户型,缺点是房龄老,绿化老,洋房没电梯。

  天辰里是经济适用房,已超过5年可以上市交易。但购买过户时需要多缴纳1个点的土地出让金,且小区以102-130平米大户型为主,总价高。

  宝庆里主推的小户型,两室七八十平,以5-7层洋房为主,顶楼带露台和阁楼,缺点是房龄老、无电梯,不适合老人居住。

  星河荣御、摩卡假日、保利罗兰公馆都是近5年内的次新房,其中摩卡假日最便宜,但小区以高层为主,车位少,人车不分流。

  星河荣御的户型不太好,保利罗兰公馆是个高端小区,有洋房有叠拼,洋房带电梯,人车分流,但房价高,面积大,最便宜的也得200多万。

  对于刚需落户客群来说,津尚花园性价比更高一些。主推90平米两室和100平米三室,经典H户型居多,小区中心还有公园和健身娱乐设施等。

  新城区有颜值、有潜力,进驻的都是大品牌开发商,还有一个逸阳文思国际小学已经开始招生。

  最值得一提的是,这里有大规划——南站科技商务区。南站科技商务区规划总用地约10平方公里,总建筑面积731.35万平米。

  空间上形成科技服务区、研发创新区、宜居生活区三大功能分区,未来可容纳15万人口在此生活就业。目前已经开始施工和卖地了。

  另外,张家窝的大型商业配套也集中在新城区。社会山广场建面5.5万平米,是张家窝首个综合性购物中心。

  未来,华侨城地块将建8万平米的商业,体量堪比南开大悦城。天津南站鹏瑞利国际大健康城总建筑面积超过330万平方英尺,预计于2022年起分阶段开业。

  可见,未来新城的发展定能超过老城区。但缺点是新城房价高。

  万科四季花城均价2万2,社会山南苑2万,中交樾公馆2万,保利金融街诺丁山2万1,君悦花园1万9……

  卖的最好的是万科四季花城。从上表也可以看出,摩卡假日排名第二的津尚花园连万科四季花城的零头都不到,价格也差了三千多。这就是品牌效应。

  上图为万科四季花城2016.07-2018.12成交散点分布图。

  从图上可以看出,万科四季花城低部区20000-22000元/平米,高部区24000-26000元/平米。大比例都在2万2-2万4之间,成交占比51%。目前仍处于低部区。

  现在热卖的大多是四季文园,去年刚交房,挂出很多房源,90平米小三室,成交价最便宜的也在190万左右。

  精武镇新房是当下环城最热的板块, 但二手房却并不活跃。要么是小产权房子,要么是小开发商。

  恒益隆庭大部分是大产权,但有一小部分是小产权房,有纠纷,购买需谨慎。

  板块内大房企开发建设的小区也就两个,一个旭辉燕南园,一个中骏柏景湾,高层价格1万7左右。

  旭辉燕南园是高层和洋房,高层最小82平米两室,适合刚需客户。中骏柏景湾是中骏来天津的第一个项目,高层、洋房、别墅都有,户型相当不错。

  外环线。五矿榕园最近成交一套均价22603元/平米;宏城御溪园最近成交价21542元/平米。

  卫津南路与外环以内区域,价格大多2万5上下。

  天房美域豪庭25471元/平米、朗庭园25409元/平米,松江城武台馨苑23677元/平米、金厦新都庄园涵溪园27245元/平米……

  而梅江片区价格更高,最便宜的也得3万+。体量最大的是富力津门湖卖了十多年了还没有卖完。现在新房高层30000-33000元/平米。

  大寺板块卖的最好的是远洋万和城,5年内次新房,大房企开发,知名度高,房子质量不错,环境也好,有绿地、有儿童游乐和健身设施,小区附近还有永旺、梅江会展中心等。

  小区以小两居和三居为多,房型不错,再加上总价适中,适合做婚房。

  梅江康城和洛卡小镇房龄较老,有些配套跟不上,房子外观也看着老旧。龙居花园更老,20年的房龄了,没电梯,砖楼。渤海天易园是限价房。

  侯台、杨柳青、西营门的二手房市场都没有什么存在感。

  侯台、杨柳青三个月才成交五六套。小区大多房龄偏老,开发商没有知名度。

  不同的是,侯台在环内,距离市区近,交通方便,各方面配套好;而杨柳青则比较封闭,摩卡假日完全靠自生需求消化。

  西营门板块别看成交量高,但板块内不是限价房就是还迁房。不建议选择。

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